Stadt Hilchenbach

Stadtentwicklung von Hilchenbach

Städtebauliche Sanierungsmaßnahme "Stadtmitte" Hilchenbach  – eine Bilanz

Die Maßnahme

Die Sanierungsmaßnahme "Stadtmitte" Hilchenbach ist beendet; den förmlichen Abschluss vollzog der Rat der Stadt Hilchenbach in seiner Sitzung am 31. Januar 2007 mit dem Erlass der Aufhebungssatzung (siehe auch Amtliches Bekanntmachungsblatt Ausgabe 2/2007 vom 19. Februar 2007).
 
Aufgrund der langen Laufzeit des Verfahrens möchte die Stadt Hilchenbach in einem kurzen Abriss die Maßnahme und deren Erfolge vorstellen:
 
Im Januar 1971, also bereits zwei Jahre nach der Kommunalen Neugliederung, beschloss der Rat der neu gebildeten Stadt Hilchenbach als erster im Kreis Siegen-Wittgenstein ein Investitionsprogramm für die Stadt Hilchenbach. In diesem Investitionsplan stellt die Sanierung der Stadtmitte, insbesondere die Verlegung der Ortsdurchfahrten der Bundes- und der Landesstraße einen Hauptakzent Hilchenbacher Finanzpolitik dar.  

Dementsprechend hat der Rat der Stadt Hilchenbach am 22. Dezember 1971 die Satzung über die Festlegung des Sanierungsgebietes "Stadtmitte Hilchenbach" beschlossen. Dieses Sanierungsgebiet umfasst mit etwa 19 ha im Wesentlichen den Innenstadtbereich.

Ziel war, die von der B 508 und der L 728 ausgehenden besonderen Beeinträchtigungen zu beseitigen. Das hohe Verkehrsaufkommen auf diesen Straßen führte aufgrund der unzureichenden Querschnittsgestaltung zu unerträglichen Belastungen für Anwohner und Verkehrsteilnehmer. Darüber hinaus barg der natürlich gewachsene Stadtkern mit teils historischer Bebauung Missstände in den Wohnverhältnissen und in den von Gewerbe und Industrie durchsetzten Wohnbereichen. Das Stadtbild wurde durch modernisierungsbedürftige und abbruchreife Gebäude beeinträchtigt.
 

 
Im weiteren Verlauf beschloss der Rat am 28. November 1990 die Änderungssatzung zur Ursprungssatzung von 1972. Mit diesem Schritt wurde die Erweiterung des bisherigen Sanierungsgebietes "Stadtmitte" um den Bereich der 9. Änderung des Flächennutzungsplanes der Stadt Hilchenbach, nämlich das Gebiet der früheren Hilchenbacher Lederwerke vollzogen. Als einziges Sanierungsziel wurde für diesen etwa 4,3 ha großen Bereich die "Beseitigung städtebaulicher Missstände" definiert.
 
Begleitet von umfangreichen Untergrunderkundungs- und –sanierungsarbeiten wurden im Jahre 1993 die Büro- und Betriebsgebäude der ehemaligen Hilchenbacher Lederwerke  und Pelzveredlung abgebrochen. Im April 1996 wurde hier mit dem Gerberpark ein modernen Bedürfnissen entsprechendes Geschäftszentrum seiner Bestimmung übergeben und im Januar 2002 zogen die ersten Bewohner in die ebenfalls auf dem sanierten Gelände neu erbaute Senioren-Residenz Alloheim ein. Gerade dieses letztgenannte Gebäude fügt sich von seiner äußeren Gestaltung hervorragend in die vorhandene Bebauung ein.
 
Die Erfolge

Die Bilanz der umfangreichen Gesamtmaßnahme stellt sich wie folgt dar:
 
Die Verkehrssanierung war der wichtigste und vordringlichste Teil der Gesamtmaßnahme. Die Stadtmitte war vor der Sanierung durch die Trassenführung der B 508 (Bruchstraße - Markt  -Dammstraße) und die L 728 (Rothenberger Straße -Schützenstraße (Teilbereich heutige Gerbergasse) - Markt) belastet beziehungsweise überlastet.
 
Die als gefährlich einzustufende Bruchstraße wurde durch die Verlegung der überörtlichen Straßen ruhiger, blieb aber gleichwohl mit Leben erfüllt; die engere Stadtmitte insgesamt wurde wohnlicher und einladender.
 
Durch die Verlegung der überörtlichen Straßen B 508 und L 728 wurden ursprünglich Markt, Dammstraße, Unterzeche und vordere Schützenstraße in Fußgängerzonen umgewandelt.
 
Im Laufe der langen Abwicklungszeit der Sanierung wurden diese Ergebnisse jedoch gleichsam mit den weiterentwickelten und gewachsenen Bedürfnissen der Anlieger den aktuellen Anforderungen angepasst. Zum Beispiel wurde der Markt bewusst wieder mit einem erhöhten Fahrzeugaufkommen belegt, indem einerseits dort zusätzliche Parkplätze ausgewiesen und darüber hinaus anteiliger Durchgangsverkehr in Kauf genommen wurde.
 
Die Unterzeche wurde – wie auch der Markt – vom Fußgängerbereich in einen sogenannten verkehrsberuhigten Geschäftsbereich umgewidmet.



Weitere Fortschritte wurden ermöglicht durch Betriebsverlagerungen, die Schaffung von Freiflächen sowie der Voraussetzungen zum Bau von Infrastruk­tureinrichtungen und die Verbesserung des Wohn­umfeldes im Straßenraum. Im Gebäudebestand sind mit Hilfe von öffentlichen Fördermaßnahmen bauliche Mängel und Missstände beseitigt worden. Hier sind die zahlreichen Neubauten sowie Modernisierungsmaßnahmen zu nennen
 
Diese Erfolge und die im Rahmen der Sanierung er­reichten städtebaulichen Verbesserungen wurden größtenteils durch vom Rat der Stadt Hilchenbach für den Bereich des Sanierungsgebietes „Stadtmitte“ auf­gestellte Bebauungspläne gesichert.
 
Die Beseitigung städtebaulicher Missstände war zweitrangiger, allerdings auch schwierigerer Natur, da über Missstände die Meinungen zwangsläufig auseinander gehen. Ursprünglich war zur Beseitigung dieser städtebaulichen Missstände der Abbruch von 67 Wohn- und Geschäftshäusern vorgesehen. Eine eingehende Überprüfung im Jahre 1974 erbrachte eine Verringerung dieser Zahl auf zunächst 35; bis zum Abschluss der Sanierung wurden sanierungsbedingt 43 Gebäude abgebrochen. Die Entwicklung macht deutlich, dass Rat und Verwaltung diesen Teil der Sanierung behutsam und selbstkritisch unter Einbeziehung der Bürgermeinung vollzogen haben.
 
Nach den gesetzlichen Bestimmungen des § 162 BauGB ist die Sanierungssatzung unter anderem aufzuheben, wenn deren Inhalte durchgeführt sind.

Was zur Durchführung der Sanierung gehört, ergibt sich aus dem Sanierungskonzept der Stadt Hilchen­bach. Dieses Konzept enthält die konkretisierten Ziele und Zwecke der Sanierung sowie die dafür notwendi­gen Ordnungs- und Baumaßnahmen. Es hat sich im Verlauf der Durchführungsphase an den Bedürfnis­sen der Einwohner und Geschäftstreibenden unserer Stadt orientiert und sich mit ihnen weiterentwickelt. Gleichzeitig wurden mit der Realisierung der Sanie­rungsziele die Weichen für die künftige Entwicklung unserer Innenstadt gestellt.
 
Die Finanzierung und die Erhebung von Ausgleichsbeträgen

Vorbereitung und Durchführung von Sanie­rungsmaßnahmen erfordern den Einsatz erheblicher öffentlicher Mittel. Nur durch diesen Mitteleinsatz konnten die erforderli­chen Maßnahmen zur Beseitigung städte­baulicher Missstände und zur strukturellen Neuordnung im förmlich festgelegten Sanie­rungsgebiet durchgeführt werden. Insgesamt ist festzustellen, dass durch Fördermittel in Höhe von etwa 11,3 Millionen Euro geschätzte Investitionen in Höhe von etwa 55 Millionen Euro ausgelöst und damit erhebliche Arbeitsplatzauswirkungen unmittelbar in der Baubranche und im Dienstleistungsbereich (Handel, Service, Öffentliche Bereiche etc.) erreicht wurden.
 
Es ist unstrittig, dass dadurch und durch die an­schließenden privaten und öffentlichen Baumaßnahmen die Qualität des Sanie­rungsgebietes maßgeblich verbessert wur­de.
 
Mit solchen Verbesserungen einher geht die Entwicklung des Verkehrswertes begün­stigter Grundstücke. Angesichts des hohen Einsatzes von Mitteln, die von der Allge­meinheit aufgebracht werden müssen, hat der Gesetzgeber die finanzielle Beteiligung der Grundstückseigentümer an den Sanierungskosten vorgesehen, indem die sanie­rungsbedingten Bodenwerterhöhungen als Ausgleichsbetrag erhoben werden. Der Grundgedanke besteht darin, Boden­werterhöhungen, die durch die Sanierungs­maßnahmen zur Beseitigung der städtebau­lichen Missstände bewirkt worden sind, durch Erhebung von Ausgleichsbeträgen zu kompensieren und damit eine übermäßige Belastung der Allgemeinheit zu vermeiden. Eigentümer, deren Grund­eigentum Wertsteigerungen aufgrund des Einsatzes öffentlicher Sanie­rungsmittel erfährt, die auf Dauer dem Grundstückseigentümer verbleiben, sollen nach dem Willen des Gesetzgebers im an­gemessenen Umfang an der Finanzierung der Sanierung beteiligt werden. Aus § 154 Absatz 1 BauGB folgt, dass die Gemeinde zur Erhebung von Ausgleichsbeträgen dem Grunde nach und in der gesetzlich vorgeschriebenen Höhe verpflichtet ist.
 
Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung zu zahlen, er umfasst nur die bis zu  diesem Zeitpunkt  feststellbaren sanie­rungsbedingten Bodenwerterhöhungen. Die Erhebung von Ausgleichsbeträgen ist im Gegensatz zur Erhebung von Erschließungskostenbeiträgen nicht satzungsfähig; es werden keine Kosten umgelegt. Das Kernproblem ist daher die Wertermittlung.
 
Der Ausgleichsbetrag bestimmt sich im Grundsatz aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (= Anfangswert) und dem Bodenwert, der sich für dasselbe Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des Sanierungsgebietes ergibt (= Endwert).
 
In der Praxis hat sich bewährt, dass die Gutachterausschüsse bei den Kreisen die für die Festsetzung der Anfangs- und Endwerte der Sanierung notwendigen Werte ermitteln. Ein großer Vorteil liegt ohne Zweifel darin, dass es sich hier um ein neutrales Gremium handelt und möglicherweise sonst zu vermutende Interessenkonflikte zwischen Rat/Verwaltung und den Bürgern außen vor bleiben und zum anderen Fachleute in Bewertungsfragen zur Verfügung stehen.
 
Aus diesem Grund hat die Stadt Hilchenbach den Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Siegen-Wittgenstein beauftragt, die Anfangs- und Endwerte und damit die sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen für die ausgleichsbetragspflichtigen Grundstücke festzustellen.
 
Um die an gesetzliche Bestimmungen und Vorschriften gebundene Wertermittlung den betroffenen Grundstückseigentümern  transparent und nachvollziehbar zu machen, hat der Gutachterausschuss die den Einzelgutachten zugrunde liegenden Bodenrichtwerte – so genannte Basiswerte – in ausführlicher Form in einem besonderen Gutachten, dem sogenannten Basiswertgutachten vom 19. Mai 2009 ermittelt und veröffentlicht. Auf die öffentliche Auslegung dieses Gutachtens wurde unter anderem im Amtlichen Bekanntmachungsblatt der Stadt Hilchenbach vom 27. Juli 2009  - Ausgabe 7/2009 - hingewiesen.
 
Inzwischen liegen die ersten Einzelgutachten hier vor und es wurde bei den ersten betroffenen Grundstückseigentümer mit dem gesetzlich vorgeschriebenen Anhörungsverfahren im Rahmen der Ausgleichsbetragserhebung begonnen; Zug um Zug wird dieses Verfahren fortgesetzt mit der Zielsetzung, dass bis zum Ende des Jahres 2011 allen ausgleichsbetragspflichtigen Grundstückseigentümern der Beitragsbescheid vorliegt.
 
Im Rahmen einer kleinen Ausstellung möchten wir Ihnen Gelegenheit geben, anhand von Fotos unsere Stadt vor bzw. während der ersten Jahre der Sanierungsphase wiederzufinden oder vielleicht erstmals zu entdecken. Die Fotos sind im Rathaus der Stadt Hilchenbach, Markt 13, im Flur des 2. Obergeschosses bis zum 28. April 2011 während der normalen Öffnungszeiten zu sehen.

Weitere Informationen zur Stadtsanierung allgemein und zur Ausstellung erhalten Sie von Christa Münker, Telefon 02733/288-242, E-Mail: c_muenker@hilchenbach.de .


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